天生购物狂 吴天海的护城河

2017-09-09 12:09:47   来源: 网络

观点地产网 电影《购物狂》中,女主角方芳芳是一个被弃置在百货公司内的婴儿,长大后因承受不了都市生活的压力,变成了无法控制自己欲望的...


观点地产网 电影《购物狂》中,女主角方芳芳是一个被弃置在百货公司内的婴儿,长大后因承受不了都市生活的压力,变成了无法控制自己欲望的超级购物狂。这是一部典型的港产片,除了讲述男女主人公之间一段有点浮夸但满是现实的故事外,也让观影人最直观感受到香港这座城市的消费主义文化。

盛夏8月的香港,游客如织,炎热的天气里,商场成为最佳去处。

上水广场里,你会遇到拖着装满各种日用品和化妆品行李箱的水客;海港城旁的广东道,LV、Tiffany等奢侈店门口,等待血拼一场的客人有序地排着队;重庆大厦里买卖廉价数码产品的东南亚和非洲商人,让人觉得仿佛是到了另一个国度,但却意外地毫无违和感;穿梭于时代广场汹涌的人潮中,你永远无法区分一年中何时是旺季和淡季。

置身这弹丸之地,街道交错纵横,商业综合体百肆林立,购物中心里各家店铺招牌幡幌招展,繁华的气息扑面而来,活似一幅现代版的“清明上河图”。而这繁华背后最大的受益者,便是收着全世界最贵租金的商业地产大鳄们。

据今年7月的数据显示,现在香港中环地区的写字楼租金水平已经超过了2008年的高峰时期,每月1356港币每平方米,全球排名第一并且还在持续增长;而位于旺角一带的朗豪坊租金在今年6月底增至约每平方米1965港元,香港高端购物中心的租金更是纽约第五大道的两倍,也是巴黎或伦敦高档零售区的四倍。

虽然受到香港零售业这两年疲弱的影响,商场租金整体略有下降,但地产商们依然赚得盆满钵满。

8月9日,九龙仓集团有限公司发布的2017年度中期业绩显示,报告期间,该集团的核心盈利按年增加22%至港币72.71亿元,其中投资物业方面,出租率持续高企及续租租金上升带动投资物业核心盈利增长3%至港币48亿元。

当天举行的中期业绩记者会上,九龙仓主席吴天海正式公布集团投资物业的分拆计划,将旗下位于香港的海港城、时代广场、卡佛大厦、荷里活广场、会德丰大厦以及正在改建中的美利酒店6个物业打包注入新公司,并单独上市。

近年来,随着内房股高调涌入香港地产市场,本土开发商在资金和进取心上都逐渐落后于士气正酣的内资,但他们手中也并非没有筹码,已然发展成熟的商业地产版图就是内地地产商还无法企及的目标。

由此,将旗下优质的香港投资性物业分拆,独立上市,或许是香港“包租公”们为应对外部竞争,分散风险筑成的护城河。

商业地产最好的时光

1900年,曾在少年时期路过香港第一家百货商店“连卡佛”并深受影响的马应彪,在皇后大道中172号,成立了中国人的第一家百货公司——先施百货,由此开启了香港零售行业的黄金百年。

据香港统计局公布的数据显示,香港2017年1-6月份零售业总销售额估计为2184亿港元,这个数字占2016年香港国民生产总值约10%。这座面积只有千余平方公里大小,人口700多万的城市,所拥有的惊人消费力与它的城市构造本身不无关系。

曾有人用“商场之城”来形容香港,大致说的就是这是一座以商场为中心的城市,不仅人们的衣食住行离不开商场,甚至大部分人的办公和娱乐都是在商业综合体内。

事实上,当你从早上出门搭地铁开始,就已经进入无缝链接的商场网络之中。在香港,大的地铁站出口几乎都直接接入商场,例如从中环站出来可以走到置地广场,金钟站连着太古广场,铜锣湾站的时代广场,尖沙咀的海港城,地铁线路就像触角一样连接着各个商场。

另外,商场、办公场所和住宅楼区并非独立存在,大多以人行天桥相连,换句话说,当你通过天桥离开一座商场后,极有可能又走进了另一座,在你下班去搭乘公共交通工具的路上,也会经过商场。

这样的结果是,进入商场成为一种必然,让人无可避免。精明的地产商再通过优化商场租户的组合,吸引了不同消费层次的顾客购物。或许正是这样的空间构造,形成了香港的消费主义文化,《购物狂》中的女主角才会因为不堪工作压力,无法控制自己的消费欲望。

除了受益于开埠以来形成的零售消费氛围,香港地产商对商场细致、高效率的管理方法也是商场人流旺盛、交易额高的重要因素。

一个来自内地游客感受到的细节是,当你向商场工作人员询问某一个品牌店面的位置时,他可以迅速且十分准确地告知你具体的地址,在几楼、往哪个方向、甚至第几间,隔壁有哪些品牌。与之相比,在内地商场感受到的服务远没有这样细致、精准。