京版共有产权房出炉 “房住不炒”再下一城

2017-09-09 15:53:46   来源: 网络

(原标题:京版共有产权房出炉,“房住不炒”再下一城) 文章导读:2017年8月初,北京市住建委发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》征...


(原标题:京版共有产权房出炉,“房住不炒”再下一城)

文章导读: 2017年8月初,北京市住建委发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》征求意见稿,将原有实行了近4年的“自住型商品房”更新换代,推出了京版的共有产权房。

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拆哥

(作者为房地产独立评论员)

2017年8月初,北京市住建委发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》征求意见稿,将原有实行了近4年的“自住型商品房”更新换代,推出了京版的共有产权房。虽然共有产权房并不是一个全新的概念,但因北京这版方案更加体系化,因而一石激起千层浪。

背景

事实上,新出台的京版共有产权房,或将作为未来全国推出的房地产长效机制的重要样板。

1998年房改之后,房地产市场其实也在不断尝试市场加保障,双轨并行,两条腿走路。但是市场这条腿过度发达,地方政府对于土地财政愈发依赖,难免陷入炒作的怪圈。大量兴建的保障性住房,如经济适用房、两限房等,确实也阶段性起到了保障低收入群体的作用。但由于其产权没有实现“共有共治”,因此反而成为一部分人寻租的工具,甚至把低价买入的保障房放在市场轨道上进行套利,就像改革开放初期的“官倒”。

而这一次的共有产权房,“共有共治”成为政策主轴。长效机制的含义,不仅局限于市场加保障两条腿走路,而是指形成购租并举、梯度消费,同时也对房产金融属性加以适当限制的状态。

缘起

“共有产权房”的概念最早源于20世纪80年代的英国,至今仍在执行建设当中。国内的起点是在2007年,当时江苏淮安首次试点共有产权住房,3年后的2010年,上海亦推出试点。

2013年底时,北京推出了自住型商品房,带有一部分“共有产权”的属性,但是并没有在名称和实操中明确。2014年,北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。

需要注意的是,京版的共有产权房和此前淮安、上海的试点都不一样,并不是严格意义上的“保障性住房”。京版的共有产权模式是从“商品房”的本源迭代而来,其源于自住型商品房,而自住型商品房也是广义的商品房,此前北京的自住型商品房纳入到统计局和住建委“商品房”的价格体系中。政府和个人共同持有“商品房”的份额,更像是在对市场化这部分予以调整和修正。

截至目前,上海的共有产权房累计签约近9万户。仔细观察便可知道,京、沪两版共有产权房的本源是不一样的。上海共有产权房脱胎于“经济适用房”的逻辑,因此申请人必须是上海本地人,且对于家庭收入和居住面积等均有严格的限定。经适房的土地供应方式为划拨供地,上海共有产权房沿袭下来,也是划拨供地,不需要通过市场招拍挂。

而北京共有产权房的本源是另类的“商品房”,因此供地方式以“限房价、竞地价”“综合招标”为主,归根结底,还是市场竞价方式。同时,京版并不限制购房人的户籍、收入、现状居住面积等。

迭代

京版共有产权房是在北京的自住型商品房基础上调整、优化、升级、规范而来,并整合了多种政策性住房类型。多房并轨,一举宣告了在途的两限房和经济适用房(定向安置类除外)全部取消,退出历史舞台。

北京的自住型商品房出售时上交30%增值收益,具备共有的影子,但管控力度较弱。迭代而来的京版共有产权房,从实质和形式,全部突出体现按份额共有。在签订购房合同时,代持机构和购房人同时作为“买房人”出场签字盖章,三方订立合约,宣示意味很浓。

共有产权房对于购买资格、转让限制比自住型商品房更趋严格。申请人须单身且必须年满30周岁、在北京没有任何的房屋买卖记录,以杜绝“炒房嫌疑”。5年封闭期届满之后的份额转让对象仍需符合购买条件。

具有里程碑意义的是,共有产权房首次提出将不少于30%房源分配给“新北京人”,即符合北京限购条件的外地户籍人士。

优品

本次办法征集意见的同时,北京同时发布了针对共有产权房建设标准的设计导则。这份字数达3600字的设计导则,可谓是定量定标、细致入微,标志着共有产权房要在政府指导下打造成为“建筑优品”。

首先,所有共有产权房必须实行精装修交付,标准细化到了门窗洞口的尺寸、玄关柜的配置等。其次,买房也是买一种生活,共有产权房的小区要标配三馆,即咖啡馆、图书馆、健身馆。此外,智慧科技也要体现出来,共有产权房的小区要WiFi全覆盖,并配备人脸识别系统,试点建造智能化小型公用仓库等。